Immobilienrecht Spanien Mallorca Stand 2022

Wenn man bis jetzt das hart verdiente Geld unter dem Kopfpolster oder im Keller deponiert hatte, sollte man es jetzt rausholen. Immobilien bleiben wertstabil und steigen auch.
Wenn man die Kraft nicht aufbringen kann sich dem Auf und Ab der Börsen auszusetzen, sollte man jetzt investieren. Eine Ferienimmobilie auf Mallorca stellt hohes Potenzial zur Geldanlage dar. Man kann sie Langzeitvermieten oder selbst nutzen. Auch für die Ferienvermietung stellt eine Immobilie eine lukrative Geldanlage dar.

Der Erwerb einer Liegenschaft auf Mallorca ist grundsätzlich recht einfach – wenn man gewisse Voraussetzungen erfüllt. Als Immobilienmakler auf Mallorca sind wir Ihnen gerne behilflich bei Abwicklung und dem Kauf von Immobilien.

Immobilienrecht auf Mallorca – Stand 2017

Folgende Hinweise sollte man beim Erwerb einer Mallorcaimmobilie wissen:

§ NIE-Nummer

Jeder Ausländer braucht auf Mallorca eine Steueridentifikationsnummer (NIE-Nummer) um jegliche Geschäfte abzuschliessen und vor allem beim Erwerb einer Immobilie. Die Einholung dieser NIE-Nummer kann entweder persönlich oder über eine Gestoria (Steuerbüro) erfolgen. Falls der Antragsteller nicht persönlich erscheint, ist es erforderlich, neben der Bevollmächtigung, den gültigen Personalausweis oder Reisepass einzureichen.

Die persönliche (oder per notarieller Bevollmächtigung) Beantragung der Steuernummer in den spanischen Konsulaten in Deutschland ist jedoch weiterhin möglich, es sei denn, der Antragsteller beabsichtigt z.B. in Spanien zu arbeiten oder zu studieren, und somit in Spanien zu leben. Dann kann der Antrag nicht über das Konsulat, sondern nur bei der spanischen Polizei gestellt werden.

Die NIE ist fortlaufend, persönlich und unübertragbar und wird im spanischen Ausländerzentralregister von der Generaldirektion der Polizei und der Guardia Civil erteilt. Die NIE dient Ausländern zugleich als Steuernummer, Número de Identificación Fiscal (NIF). Deswegen, vergessen Sie nicht, diese Nummer auch beim Finanzamt anzumelden. Sie muss bei allen Anträgen, Erklärungen und Formalitäten gegenüber spanischen Behörden immer angegeben werden.

§ Grunderwerbsteuer

Laut D. Leg Baleares 1/2014 sind seit dem 01.01.2016 folgende Steuersätze anwendbar:

Wert der
Immobilie
Wert der
Immobilie bis ( Euro )
Steuersatz ( % )
0400.0008
400.000,01600.000,009
60.000,011.000.000,0010
1.001.000,01und mehr11,5

Ein Rechenbeispiel zur Steuerlast bei einer Immobilie mit 1,5 Mio. Euro Kaufpreis. Bis 1 Mio Euro zählt der Staffelpreis

bis 400.000 €  8 % = 32.000,-

400.000,01 € bis 600.000 €  9 % = 18.000,-

600.000,01 € bis 1.000.000 €  10 % = 40.000,-

1.000.000,01 € bis 1.200.000 € 11,5% = 23.000,-

Wäre eine Steuerlast von 113.000,- die innerhalb eines Monats nach Übertragung der Immobilie zu zahlen sind.

Sonderfälle:

  1. Reduzierte Grunderwerbssteuer bis 200.000 Euro

Seit 2019 werden bei dem Erwerb einer Wohnimmobilie nur 5% Grunderwerbssteuer fällig, wenn der Kaufpreis 200.000 Euro nicht übersteigt, ein Erstwohnsitz in der neuen Immobilie begründet wird und es sich um den ersten Immobilienkauf handelt oder (ab 2022) um die erste Immobilie zur Selbstnutzung.

  1. Neubauten: Mehrwertsteuer statt Grunderwerbssteuer

Bei einem Neubau auf Mallorca, etwa wenn Sie eine Wohnung kaufen, ist zu beachten: Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (impuesto sobre el valor añadido, kurz IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau. Die IVA-Steuersätze hängen von der Art der Immobilie ab:

  • Wohnungen:  10%
  • Häuser: 10%
  • Gewerbe-Immobilien: 21%
  • Garagen: 21%

Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Wertzuwachssteuer – Plusvalía Municipal

Es gibt den Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, einfach genannt Plusvalia Municipal. Dies ist eine Steuer, die den fiktiven Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden bei Veräusserung einer Immobilie besteuert die der Verkäufer einer städtischen Immobilie zu tragen hat. Die Steuer richtet sich nach der Wertversteigerung des Bodens in der jeweiligen Gemeinde. Die Plusvalia wurde im Herbst 2021 als verfassungswidrig eingestuft, da sie auch dann zu zahlen war, wenn der Verkäufer einen Verlust gemacht hatte. Eine Neuregelung wurde am 8.11.2021 vom spanischen Gesetzgeber verabschiedet. Nun soll zumindest ausgeschlossen sein, dass auch bei Verlust eine Wertzuwachssteuer anfällt. Der Verkäufer hat die Wahl zwischen  Berechnung nach Katasterwert oder Berechnung nach reellem Wert.

Gewinnsteuer

Darüber hinaus ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 19 % zu versteuern. Es gibt auf Mallorca keine Spekulationsfrist mit Steuerfreiheit nach 10 Jahren so wie in Deutschland. Wenn der Verkäufer als Nicht-Resident eingestuft ist, hat der Käufer die Verpflichtung vom Verkäufer 3% des Immobilienkaufpreises eizubehalten und diesen Betrag innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde einzuzahlen. Das ist eine Art Sicherheitsleistung, damit der Verkäufer nicht einfach mit dem Verkaufsgewinn verschwindet, ohne die Steuer in Spanien zu entrichtet was in der Vergangenheit Gang und Gäbe war.

§ Voraussetzungen für die touristische Vermietung

Um die eigene Immobilie touristisch vermieten zu dürfen, muss man bestimmte Formalitäten bei den zuständigen Behörden erfüllen und über die kompletten Unterlagen, die die rechtliche und urbanistische Legalität der Immobilie beweist, zu verfügen. Als Erstes muss eine Anmeldung bei der Conselleria de Turisme eingereicht werden, “Declaración responsable de inicio de actividad”, kurz DRIAT genannt, in der die Merkmale der Immobilie anzugeben sind: Name, mit dem das Haus angeboten wird, komplette Adresse, Anzahl von Zimmern und Badezimmern, Plätze, Auflistung der Ausstattung, usw.

Eine Anmeldung beim balearischen Finanzamt ist ebenfalls erforderlich, da seit 2016, mit der Vermietungstätigkeit, die touristische Steuer –“Impuesto sobre Estancias Turísticas”- anfällt.

Zu beachten: Eine touristische Vermietung ist nicht für alle Immobilien und in allen Gebieten der Inseln erlaubt.

Der maximale Zeitraum für die Überlassung des Mietobjekts darf einen Monat betragen

Ab dem 11. Februar 2022 wurde ein Moratorium für maximal vier Jahre verhängt, in dem keine neuen Anmeldungen für touristische Aufenthalte bearbeitet werden können, da der Erwerb von Touristenunterkünften auf den Inseln Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera ausgesetzt wurde.  Während dieser Zeit ist der Austausch von Plätzen zwischen Privatpersonen nicht erlaubt.

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