Immobilienrecht Spanien Mallorca Stand 2017

Wenn man bis jetzt das hart verdiente Geld unter dem Kopfpolster oder im Keller deponiert hatte, sollte man es jetzt rausholen. Immobilien bleiben wertstabil und steigen auch.
Wenn man die Kraft nicht aufbringen kann sich dem Auf und Ab der Börsen auszusetzen, sollte man jetzt investieren. Eine Ferienimmobilie auf Mallorca stellt hohes Potenzial zur Geldanlage dar. Man kann sie Langzeitvermieten oder selbst nutzen. Auch für die Ferienvermietung stellt eine Immobilie eine lukrative Geldanlage dar.

Der Erwerb einer Liegenschaft auf Mallorca ist grundsätzlich recht einfach – wenn man gewisse Voraussetzungen erfüllt. Als Immobilienmakler auf Mallorca sind wir Ihnen gerne behilflich bei Abwicklung und dem Kauf von Immobilien.

Immobilienrecht auf Mallorca – Stand 2017

Folgende Hinweise sollte man beim Erwerb einer Mallorcaimmobilie wissen:

§ NIE-Nummer

Jeder Ausländer braucht auf Mallorca eine Steueridentifikationsnummer (NIE-Nummer) um jegliche Geschäfte abzuschliessen und vor allem beim Erwerb einer Immobilie. Die Einholung dieser NIE-Nummer kann entweder persönlich oder über eine Gestoria (Steuerbüro) erfolgen. Falls der Antragsteller nicht persönlich erscheint, ist es erforderlich, neben der Bevollmächtigung, eine notarielle beglaubigte Kopie vom gültigen Personalausweis oder Reisepass einzureichen. Falls dieses Dokument im Ausland erstellt wurde, muss es mit der Haager Apostille versehen werden.

Die persönliche (oder per notarieller Bevollmächtigung) Beantragung der Steuernummer in den spanischen Konsulaten in Deutschland ist jedoch weiterhin möglich, es sei denn, der Antragsteller beabsichtigt z.B. in Spanien zu arbeiten oder zu studieren, und somit in Spanien zu leben. Dann kann der Antrag nicht über das Konsulat, sondern nur bei der spanischen Polizei gestellt werden.

Die NIE ist fortlaufend, persönlich und unübertragbar und wird im spanischen Ausländerzentralregister von der Generaldirektion der Polizei und der Guardia Civil erteilt. Die NIE dient Ausländern zugleich als Steuernummer, Número de Identificación Fiscal (NIF). Deswegen, vergessen Sie nicht, diese Nummer auch beim Finanzamt anzumelden. Sie muss bei allen Anträgen, Erklärungen und Formalitäten gegenüber spanischen Behörden immer
angegeben werden.

§ Rechtliche Prüfung der Immobilie.

Wenn Sie das Ferienhaus Ihrer Träume gefunden haben, springen Sie nicht sofort in einem verbindlichen Vertrag ohne die Legalität dieser Immobilie geprüft zu haben, besonders in dem Fall, dass Sie planen diese Immobilie später für eine touristische Vermietung zu verwenden. Folgende Punkte sollten unter anderen geprüft werden:

  • Katasteramt: Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Immobilie, Gebäude, Schwimmbad, Garage, usw.), um festzustellen, ob sie mit den tatsächlichen Gegebenheiten und dem Grundbuchamt übereinstimmen.
  • Grundbuchamt: Beantragung eines aktuellen Grundbuchauszuges zur Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Nissbrauch, Immobilienbeschreibung, Umgrenzungen…), Feststellung von Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte, Steuerbelastungen…).
  • Hypotheken und andere Belastungen (z.B. eventuell bestehende Mietverträge)
  • Gemeinde: Prüfen, dass bzgl. der Immobilie kein Verfahren aus Steuergründen, oder wegen unlizenziert erbrachten Arbeiten eingeleitet und die Immobilie korrekt identifiziert ist.
  • Weitere Baumöglichkeiten: Prüfung der geltenden Vorschriften und Bestätigung durch einen Fachmann. Aufzeichnungen im Grundbuch, um festzustellen, ob es aus Grundstücksabtrennung stammt.
  • Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung, dass man sich bzgl. derGemeinschaftskosten mit den Zahlungsverpflichtungen auf dem Laufenden befindet.
  • Sonstige Unterlagen, wie zum Beispiel: Bewohnbarkeitbescheinigung, topographischer Bericht (falls erforderlich), Immobilienversicherung, Zehnjahresverischerung für neue Immobilien,
  • Energieausweis, Grund- und Müllsteuern, Dokumente und Garantien von Ausstattungen usw…

§ Voraussetzungen für die touristische Vermietung

Um die eigene Immobilie touristisch vermieten zu dürfen, muss man bestimmte Formalitäten bei den zuständigen Behörden erfüllen und über die kompletten Unterlagen, die die rechtliche und urbanistische Legalität der Immobilie beweist, zu verfügen. Als Erstes muss eine Anmeldung bei der Conselleria de Turisme eingereicht werden, “Declaración responsable de inicio de actividad”, kurz DRIAT genannt, in der die Merkmale der Immobilie anzugeben sind: Name, mit dem das Haus angeboten wird, komplette Adresse, Anzahl von Zimmern und Badezimmern, Plätze, Auflistung der Ausstattung, usw.

Eine Anmeldung beim balearischen Finanzamt ist ebenfalls erforderlich, da seit 2016, mit der Vermietungstätigkeit, die touristische Steuer –“Impuesto sobre Estancias Turísticas”- anfällt.

Zu beachten: Eine touristische Vermietung ist nicht für alle Immobilien und in allen Gebieten der Inseln erlaubt.

Zurzeit befindet sich in Bearbeitung eine Änderung des aktuellen Gesetzes (Ley 8/2012, de 19 de Julio, del Turismo de las Illes Balears), die voraussichtlich im Juni-Juli dieses Jahres in Kraft treten wird.

§ Grunderwerbsteuer

Laut D. Leg Baleares 1/2014 sind seit dem 01.01.2016 folgende Steuersätze anwendbar:

Wert der
Immobilie
Steuer ( Euro )Restwert der
Immobilie bis ( Euro )
Steuersatz ( % )
00400.000,008
400.000,0032.000,00200.000,009
600.000,0050.000,00400.000,0010
1.000.000,0090.000,00und mehr11

 

§ Touristische Steuer Diese Steuer ist für Vermietungen ab dem 01.07.2016 abzuführen.

Die Höhe der Steuer für Privatwohnungen beträgt pro Tag und pro Person: 1,00 € in der Hochsaison (01/05-31/10) und 0,50 € in der Nebensaison (1/11-30/04).

Kinder und Jugendliche bis 16 Jahre sind von der Abgabe befreit. § Einkommensteuer für Nicht Residente Mit Wirkung ab dem 01.01.2017 sind die Steuersätze der Einkommensteuer für Nicht Residente gesenkt:

 Steuersatz für Nichtssteuerresidenten in Spanien und EU – EWR Europäischer Wirtschaftsraum Bürger: 19%  Steuersatz für Nichtsteuerresidenten in Spanien, nicht EU – EWR Bürger: 24% § Keine “Plusvalía” mehr beim Verkauf mit Verlust Jahrelang unterlagen Immobilienverkäufern der sogenannten „Plusvalía“ (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – Steuer, die den fiktiven Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden bei Veräusserung einer Immobilie besteuert – ohne zu unterscheiden, ob bei dieser Übertragung der Veräusserer ein Gewinn oder ein Verlust erzielt hatte.

Das spanische Verfassungsgericht in Madrid hat mit Urteil vom 11. Mai 2017 diese kommunale Wertzuwachssteuer in einigen Artikeln für ungültig erklärt und, infolgedessen, im Falle einer Veräusserung mit Verlust fällt keine Plusvalía mehr an. Dieses Urteil ermöglicht vielen Steuerzahlern auch den Weg ein Erstattungsverfahren zu Unrecht gezahlter Steuern einleiten zu können.

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